關(guān)于加強農(nóng)村集體資產(chǎn)租賃管理的指導(dǎo)意見

為貫徹落實市委市政府工業(yè)園區(qū)升級改造大會戰(zhàn)行動，進一步加強全市農(nóng)村集體資產(chǎn)租賃管理，規(guī)范集體資產(chǎn)租賃行為，提高資產(chǎn)運營效益，助推全市工業(yè)園區(qū)改造升級，根據(jù)《江蘇省農(nóng)村集體資產(chǎn)管理條例》的規(guī)定和《江陰市工業(yè)園區(qū)升級改造實施辦法（試行）》（澄委辦〔2021〕55號）等文件精神，結(jié)合江陰村級“兩項清理”專項整治要求，鞏固整改成果，現(xiàn)提出如下指導(dǎo)意見。

一、適用范圍

本指導(dǎo)意見涉及的農(nóng)村集體資產(chǎn)租賃，主要指村級集體經(jīng)濟組織所持有的集體建設(shè)用地和集體經(jīng)營性房屋（含廠房、物業(yè)等）出租，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)除外。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地以租賃方式入市的按照《江陰市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理辦法（試行）》（澄政規(guī)發(fā)〔2021〕3號）執(zhí)行。

二、加強資產(chǎn)清產(chǎn)核資

1．健全資產(chǎn)臺賬。村級集體經(jīng)濟組織要進一步健全資產(chǎn)資源臺賬，在江陰市農(nóng)村集體“三資”智慧監(jiān)管平臺詳細(xì)記錄各類資產(chǎn)資源名稱、坐落位置、建筑面積、產(chǎn)證登記、合同期限、租賃價格、合同編號等資產(chǎn)項目信息，完善資產(chǎn)資源圖片、承包租賃合同、租金繳納情況等原始資料。

2．資產(chǎn)臺賬報送。村級集體經(jīng)濟組織要根據(jù)市、鎮(zhèn)（街道）已公布確定的工業(yè)園區(qū)升級改造范圍，在市農(nóng)村集體“三資”智慧監(jiān)管平臺中對位于工業(yè)園區(qū)升級改造范圍的相關(guān)資產(chǎn)進行標(biāo)識，并打印清冊加蓋村級集體經(jīng)濟組織印章后報所在鎮(zhèn)（街道）。

3．定期資產(chǎn)清查。鎮(zhèn)（街道）每年應(yīng)組織村級集體經(jīng)濟組織進行全面資產(chǎn)清查，確保集體資產(chǎn)資源實時更新、賬實相符。清查盤點發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)盤盈、盤虧、毀損或損失的，應(yīng)當(dāng)查明原因，按照相關(guān)程序進行賬務(wù)處理，并及時調(diào)整資產(chǎn)臺賬。

三、規(guī)范租賃行為

4．進行租前評估。村級集體經(jīng)濟組織可以運用國家企業(yè)信用信息公示平臺、“信用中國”網(wǎng)站、誠信江陰網(wǎng)站的信用評價結(jié)果，就企業(yè)環(huán)保、安檢、信用等事項進行租前評估，對信用評價結(jié)果為D或列入嚴(yán)重失信單位、黑名單的企業(yè)和個人，以及環(huán)保、安檢不達標(biāo)的企業(yè)，不得承租農(nóng)村集體資產(chǎn)。

5．加強租賃管控。（1）位于工業(yè)園區(qū)三年升級改造范圍內(nèi)沒有合法用地手續(xù)或合法建設(shè)手續(xù)的村級集體資產(chǎn)，未出租經(jīng)營的，一律禁止對外租賃；已出租經(jīng)營的，在現(xiàn)租賃合同期滿后，立即收回，不得再進行新租或續(xù)租。（2）位于工業(yè)園區(qū)三年升級改造范圍內(nèi)有合法用地手續(xù)和建設(shè)手續(xù)的村級集體資產(chǎn)，原有租賃合同期滿后，經(jīng)村級集體經(jīng)濟組織成員（代表）大會表決同意，可以由鎮(zhèn)（街道）統(tǒng)租統(tǒng)管；村級集體經(jīng)濟組織自行招租和管理的，應(yīng)按照《江陰市工業(yè)園區(qū)升級改造實施辦法（試行）》（澄委辦〔2021〕55號）相關(guān)要求實施。（3）不在工業(yè)園區(qū)三年升級改造范圍內(nèi)的村級集體資產(chǎn)，相關(guān)租賃合同期滿前6個月內(nèi)，由村級集體經(jīng)濟組織實行新租或續(xù)租，并報所在鎮(zhèn)（街道）。

6．嚴(yán)格公開交易。按照公平公開公正原則，落實產(chǎn)權(quán)交易“應(yīng)進必進”要求，所有村級集體建設(shè)用地和集體經(jīng)營性房屋出租交易事項，必須要制定租賃方案，經(jīng)村級集體經(jīng)濟組織理事會商量、監(jiān)事會審核、成員（代表）大會通過，嚴(yán)格按照規(guī)定在江蘇省農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺進行交易。

四、明確租賃價格和支付方式

7．明確市級最低標(biāo)準(zhǔn)。本指導(dǎo)意見發(fā)布后新簽的村級集體資產(chǎn)租賃合同，以集體建設(shè)用地面積計租的土地租金應(yīng)按現(xiàn)行征地成本和銀行貸款利率合理確定，原則上每畝土地年租金不得低于17000元；以集體經(jīng)營性房屋面積計租的房屋租金應(yīng)按重置成本和銀行貸款利率合理確定，原則上每平方米房屋年租金不得低于110元。

8．制訂鎮(zhèn)街標(biāo)準(zhǔn)。各鎮(zhèn)（街道）可根據(jù)市級最低標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合土地區(qū)位、用地性質(zhì)、園區(qū)配套、地方貢獻等因素，完善本轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體建設(shè)用地和集體經(jīng)營性房屋出租最低標(biāo)準(zhǔn)。對條件較好的土地廠房可適當(dāng)上調(diào)租賃價格；對承租方畝均稅收達不到全市規(guī)上企業(yè)平均水平的，也可適當(dāng)提高租賃價格。

9．明確租金支付方式。村級集體建設(shè)用地和集體經(jīng)營性房屋租賃實行“一年一付、先付后用”，具體是指先支付租金后使用租賃物，按照合同約定的付款期限支付租金。對不能履行先付后用方式支付租金的，應(yīng)不予租賃；對不按照合同約定支付租金的，要求對方承擔(dān)違約責(zé)任，可按約定解除合同，并積極催收催繳。村級“兩項清理”專項整治中發(fā)現(xiàn)的資產(chǎn)出租問題，2021年6月30日前仍未整改到位的，依法解除在租協(xié)議，依法收回在租的集體建設(shè)用地和集體經(jīng)營性房屋，不再續(xù)租。

10．加強租金收繳管理。村級集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)在合同簽訂后按照權(quán)責(zé)發(fā)生制計提應(yīng)收租金，并在合同約定期限內(nèi)足額收取入賬，嚴(yán)禁坐收坐支、私設(shè)小金庫、賬外賬。租金收繳情況要及時向本集體經(jīng)濟組織成員公開。

五、規(guī)范合同管理

11．明確合同期限。村級集體建設(shè)用地和集體經(jīng)營性房屋租賃合同原則上實行一年一簽，最長不得超過3年。特殊情況超過3年以上的，應(yīng)在合同中明確租金增長幅度，并報所在鎮(zhèn)（街道）。

12．規(guī)范合同簽訂。村級集體建設(shè)用地和集體經(jīng)營性房屋租賃必須依法簽訂規(guī)范的書面合同，合同的格式要規(guī)范，合同要素要齊全，應(yīng)包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修、違約責(zé)任、權(quán)利義務(wù)、爭議解決方式等條款。村級集體經(jīng)濟組織應(yīng)在簽訂合同后的一周內(nèi)將合同信息錄入市“三資”智慧監(jiān)管平臺，十五天內(nèi)將合同、有關(guān)會議方案和其他相關(guān)資料報所在鎮(zhèn)（街道）。

六、嚴(yán)格租賃資產(chǎn)監(jiān)管

13．嚴(yán)禁轉(zhuǎn)租分租。村級集體經(jīng)濟組織應(yīng)與承租方在合同中約定不得有轉(zhuǎn)租和分租行為。對違反合同進行轉(zhuǎn)租和分租的要及時制止，造成集體資產(chǎn)受到損失的，應(yīng)采取法律手段解除租賃合同，并要求承租方賠償損失。對歷史原因形成的轉(zhuǎn)租分租，村級集體經(jīng)濟組織應(yīng)督促承租方進行整改。

14．規(guī)范集體廠房建設(shè)。承租方未經(jīng)村級集體經(jīng)濟組織同意，不得擅自在租賃的集體土地上新建、翻建、擴建和改造廠房。因發(fā)展需要確需改擴建的，在符合規(guī)劃前提下，應(yīng)由承租方提出申請，依法依規(guī)履行審批程序后，由村級集體經(jīng)濟組織建造，產(chǎn)權(quán)歸村集體所有，并按照實際面積重新簽訂租賃合同。村級集體經(jīng)濟組織要落實專人負(fù)責(zé)日常租賃監(jiān)管，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)承租方違反上述行為的，應(yīng)立即中止租賃，要求恢復(fù)原狀和賠償損失，必要時可以解除合同。

七、強化組織保障

15．落實工作責(zé)任。市農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門要加強對集體資產(chǎn)管理工作的指導(dǎo)和督查，促進集體資產(chǎn)規(guī)范化管理。鎮(zhèn)（街道）是農(nóng)村集體資產(chǎn)管理監(jiān)督的責(zé)任主體，要積極履職盡責(zé)，完善相關(guān)制度，強化監(jiān)督指導(dǎo)，確保集體資產(chǎn)規(guī)范、高效運營。村級集體經(jīng)濟組織要切實發(fā)揮在管理集體資產(chǎn)、開發(fā)集體資源、服務(wù)集體成員等方面的作用，管好用好農(nóng)村集體資產(chǎn)，發(fā)展壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟。村級集體經(jīng)濟組織監(jiān)事會要履行好民主監(jiān)督組織的監(jiān)督職責(zé)，積極開展民主監(jiān)督，維護好集體經(jīng)濟組織成員的合法權(quán)益。

16．加強隊伍建設(shè)。鎮(zhèn)（街道）和村級集體經(jīng)濟組織要建立健全基層農(nóng)村經(jīng)營管理體系，將集體資產(chǎn)監(jiān)督管理的責(zé)任落實到具體部門和人員，確保農(nóng)村集體資產(chǎn)管理工作事有人抓、活有人干、責(zé)有人負(fù)。

17．強化監(jiān)督檢查。財政、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、審計等部門要加強對農(nóng)村集體資產(chǎn)管理情況的監(jiān)督檢查，并將檢查情況予以通報。各級紀(jì)檢監(jiān)察組織要加強再監(jiān)督，結(jié)合村級巡察審計、“兩項清理”專項整治、專項檢查等工作，對發(fā)現(xiàn)有違反農(nóng)村集體資產(chǎn)管理規(guī)定的，依紀(jì)依法追究黨紀(jì)法律責(zé)任；涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)處理。

18．本指導(dǎo)意見自發(fā)布之日起實施。實施期間，如遇國家、省和無錫市新出臺規(guī)定與本指導(dǎo)意見不一致的，按國家、省和無錫市新出臺規(guī)定執(zhí)行。有關(guān)農(nóng)村集體資產(chǎn)租賃管理的具體適用問題由江陰市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局負(fù)責(zé)解釋。